Trang chủ / Công nghệ - Môi trường

Đề xuất với Lãnh đạo Hà Nội về xây dựng Thủ đô

Với góc nhìn về kỹ thuật và công nghệ, qua bài tham luận đã lược trích này,  chúng tôi xin đề xuất với lãnh đạo Tp. Hà Nội: làm thế nào để sau 5-10 năm nữa Thủ đô chúng ta trở thành một đô thị hiện đại, xứng tầm với lịch sử của đất nước có 100 triệu dân.

Những bất cập hiện nay về kế hoạch phát triển đô thị của Hà Nội.

Hiện trạng của Hà Nội hiện nay để hướng tới một đô thị văn minh, kiểu mẫu thật là đáng bi quan, vì đụng vào đâu cũng các đầy rẫy vướng mắc, bất cập. Công tác giải phóng mặt bằng chậm chạp, tốn kém vào loại cao nhất thế giới; nguồn vốn thiếu trầm trọng; Hạ tầng đô thị vừa thiếu vừa yếu, tệ nạn ùn tắc giao thông diễn ra khắp nơi, ngập lụt, ô nghiễm tràn lan; Ý thức người dân còn thấp trong tuân thủ, ủng hộ các sáng kiến, các kế hoạch của lãnh đạo v.v.

Các bất cập nêu trên không thể thay đổi một sớm một chiều mà đòi hỏi sự cố gắng liên tục, quyết liệt của cả hệ thống chính trị và sự ủng hộ góp sức của đông đảo nhân dân trong nhiều thập kỷ mới có thể đẩy lui nó. Tuy nhiên, tình hình cũng không phải là hoàn toàn bế tắc. Có nhiều điểm sáng  đã xuất hiện và đang lan tỏa. Vấn đề là Hà Nội có nhìn ra quy luật, trên cơ sở đó dự báo đúng triển vọng phát triển cho mình và chọn được lộ trình tối ưu để bắt tay tháo gỡ, triển khai bài bản sao cho nhanh chóng đạt mục tiêu và ít phải trả giá nhất.

Nhìn sang đô thị nước bạn

Trong khoảng 20 năm gần đây, theo dõi sự thay đổi của các đô thị lớn của Hàn Quốc và Trung Quốc, Thái Lan, Malaixia… chúng ta có thể nhận thấy những bài học khá rõ và có nhiều điều có thể học tập để ứng dụng cho Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng. Các vấn đề mà Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu, Seoul, Băng Cốc, Kuala Lumpua...phải giải quyết 20 năm qua cũng chính là các vấn đề đang thách thức chúng ta hiện nay.

Có lẽ các lớp lãnh đạo Hà Nội cũng đã tham khảo rất nhiều điều bổ ích từ những mô hình gần gũi này. Mặc dù chưa được như mong đợi, thực tế nhiều mặt của Hà Nội đã có những thay đổi tích cực. Ví dụ: Một loạt cầu vượt nhẹ và vừa được xây cất từ 2012 đến nay đã góp phần giảm ùn tắc giao thông cho một khu vực khá rộng lớn của Thủ đô, làm giảm bức xúc của người dân khi tham gia giao thông, nhất là vào giờ cao điểm. Nhưng lẽ ra Hà Nội đã có thể làm tốt hơn. Xin trở lại nội dung này ở phần sau.

Các sông và hồ trong nội thành đã được kè cứng để bảo vệ diện tích mặt nước, được nạo vét và quan trọng hơn là có nhiều trạm xử lý nước thải đã được đầu tư và thu gom nước thải từ các khu dân cư đưa về xử lý trước khi thải ra môi trường, nên hầu hết các hồ ở Hà Nội đang hồi sinh, các dòng sông đang dần giảm bớt ô nhiễm.

Đây là những tín hiệu lạc quan để chúng ta thấy rằng, tình hình không hoàn toàn xấu, và càng cần cố gắng nhiều hơn, Tuy nhiên, về mặt chỉnh trang đô thị thì hiếm có những nét son như vậy.Thậm chí ngược lại: Một số khu vực bị buông lỏng quản lý quy hoạch dẫn đến nhóm lợi ích xấu đã biến diện tích đất vốn được quy hoạch dành cho công viên cây xanh đem làm một loạt chung cư cao tầng san sát nhau, bất chấp các quy chuẩn về an toàn, môi sinh… đang để lại những hậu quả kinh tế xã hội ngày càng nặng nề, không dễ gì khắc phục, kể cả có tiền. Các dự án xử lý chung cư cũ đã xuống cấp, thậm chí đang ở vào mức độ nguy cấp có thể sụp đổ bất cứ lúc nào, đe dọa tính mạng người dân và an ninh trật tự xã hội… đã được phê duyệt hang chục năm nay, song việc triển khai rất ì ạch...

Tại sao như vậy? Chúng ta đang thiếu một cách làm bài bản và xuyên suốt trong kế hoạch tổng thể về chỉnh trang đô thị. Vì không nắm chắc quy luật, không dự báo đúng triển vọng phát triển vận động của xã hội nói chung, đời sống đô thị nói riêng, nên đã rất lúng túng. Các giải pháp đã làm lúc thiên tả, khi thiên hữu, mang tính cục bộ, manh mún, và vì vậy rất tốn kém, bào mòn năng lực phát triển của Thủ đô, làm nản lòng nhân dân và những tổ chức tích cực, nặng lòng yêu quý Thủ đô và muốn chung tay góp sức phát triển Hà Nội. Vậy đúng ra đã, và sẽ phải làm như thế nào?

Nghiên cứu quy luật vận động của các đô thị tương đối thành công đã nêu trên, có thể nhìn thấy quang cảnh chung, là: Giao thông được quy hoạch và tổ chức thực hiện rất tốt, rất hiệu quả và phù hợp với quy mô dân số, thời tiết, khí hậu. Môi sinh được quan tâm chu đáo và duy trì liên tục, một cách thuận tự nhiên, do vậy không gây căng thẳng và ít tốn kém. Bố trí hài hòa các khu dân cư cao tầng và khu thấp tầng, trong sự hợp lý về các công trình hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, công viên cây xanh, bãi đỗ xe, trung tâm thương mại, công trình thể thao văn hóa. Tất nhiên, không phải tự nhiên mà các đô thị của các nước mà chúng tôi đã tham khảo trở nên tốt như vậy. Hai mươi năm trước, ngay Bắc Kinh cũng đang rất bộn bề, do lúc đó người ta dốc sức xây dựng Thẩm Quyến, rồi Thượng Hải, đồng thời đúc rút kinh nghiệm thực tiễn cho xây dựng Bắc Kinh. Cứ sau vài năm quay lại Bắc Kinh, lại thấy thành phố này thay da đổi thịt hoàn toàn khác trước cả về lượng và về chất. Tình hình cũng như vậy với Băng Cốc, Kuala Lumpua…Để có được kết quả tốt đẹp như vậy của các đô thị thành công nêu trên, phải nói công đầu là thuộc về những nhà lãnh đạo đã chọn lựa và phê duyệt những bản quy hoạch tổng thể phát triển thông minh được lập bởi các nhà chuyên môn tài ba. Nhưng công sức lớn hơn, quyết định nhất lại là của những thế hệ lãnh đạo đã kiên trì và thông minh cầm trịch công cuộc kiến thiết trên từng góc phố, từng căn nhà, từng vườn cây, từng dòng chảy của cống rãnh đô thị. Đây mới thực sự là cái thiếu to lớn của Thủ đô Hà Nội. Phân tích quá trình phát triển của các đô thị thành công, về mặt đô thị, nhưng thực chất là thành công về phát triển bất động sản (BĐS) trong bối cảnh hài hòa các giá trị đô thị khác, một cách khái quát chúng ta có thể thấy nó gồm 3 giai đoạn chính:

1. Quá trình BĐS tự phát, do người dân và doanh nghiệp tiến hành để cố gắng thỏa mãn nhu cầu thiết yếu về chỗ ở. Đặc điểm bao trùm là quy mô nhỏ, kỹ thuật đơn giản, giá thành đắt, lãng phí cao cả về đất đai và vốn xã hội.

2. Quá trình tích tụ năng lực và phát triển BĐS có tổ chức song còn tương đối nhỏ mang bản chất thị trường tự do, do các doanh nghiệp chủ động tiến hành. Giai đoạn này các doanh nghiệp phát triển BĐS ngày càng lớn mạnh, quy mô công trình ngày càng lớn, được thực hiện với thời gian rất nhanh, giá bán hợp lý. Đây chính là động lực thúc đẩy công nghiệp hóa ngành xây dựng để tăng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp, đáp ứng thị trường.

3. Quá trình phát triển mạnh mẽ, với quy mô rất lớn do Chính quyền đô thị chủ động tiến hành nhưng thuận theo quy luật thị trường để đạt mục tiêu lớn lao của mình, song sử dụng hiệu quả mọi nguồn lực xã hội. Mà chỉ chính quyền đô thị mới đủ tư cách và sức mạnh để tiến hành. Làm được điều này chính quyền ngày càng mạnh hơn và làm tốt hơn chức năng của mình được nhân dân tin tưởng ủng hộ và chấp hành.

Dự báo cơ hội đối với Hà Nội.

Trở lại thực tiễn Việt Nam, hiện nay chúng ta đang chứng kiến có 3 dòng chảy về BĐS đang diễn ra ở các đô thị lớn ở Việt Nam, trong đó có Hà Nội, đó là:

Dòng chảy thứ nhất, bắt đầu cuối những năm 1990, trong đó các doanh nghiệp BĐS tìm những mảnh đất có tiềm năng, lập dự án rồi tiến hành xây cất các khu chung cư có một đến một vài toà nhà cao tầng, mà khu Trung Hoà Nhân Chính do Tổng Công ty Vinaconex làm chủ đầu tư là một ví dụ điển hình. Lúc đầu, người dân không mặn mà với mô hình chung cư cao tầng, do ám ảnh về những chung cư Kim Liên, Nguyễn Công Trứ...thời bao cấp. Song, rất nhanh, giá nhà chung cư tăng từ 7-8 triệu/ m2 lên 30-40 triệu/ m2 sau 5 năm, do các ưu việt mà nó mang lại. Từ đó BĐS trở thành mối lợi lớn thu hút hầu như mọi doanh nghiệp lớn nhỏ tham gia, và đã dẫn đến vỡ bong bóng BĐS những năm 2011-2012, nhiều doanh nghiệp BĐS phá sản, nhiều chủ doanh nghiệp lâm vòng lao lý...tuy nhiên những doanh nghiệp làm ăn bài bản như Vinhome, Him Lam...thì vẫn phát triển mạnh mẽ. Từ chỗ làm một vài toà nhà họ đã tiến tới đầu tư những khu đô thị lớn có hạ tầng đầy đủ, có nhiều tầng hầm để xe, có khu thương mại phong phú, có hệ thống trường học liên cấp từ mẫu giáo đến hết PTTH, có bệnh viện và khu vui chơi giải trí khép kín...được quản lý một cách văn minh, hiện đại, an toàn cho cư dân sử dụng dịch vụ, không thua kém các nước trong khu vực. Tuy nhiên đó vẫn là làn sóng BĐS thứ nhất, nó tự phát, nó nhỏ lẻ và chỉ phục vụ một tỷ lệ nhỏ dân đô thị có thu nhập tương đối cao so với trung bình chung của xã hội.

Làn sóng BĐS thứ hai đã manh nha vài năm nay và đang bắt đầu hình thành ngay trong năm 2017 này: đó là các dự án VinCity của Vinhome, các dự án chung cư giá thấp của FLC... Tại các dự án này trên khu đô thị hàng trăm ha, với đầy đủ hạ tầng đô thị rất nhiều toà nhà cao tầng có tầng hầm sẽ được xây dựng. Đặc biệt là chúng được xây cất rất nhanh, nhờ vào mẫu mã có thể giống nhau, do đó ứng dụng sản phẩm công nghiệp hóa xây dựng ở mức triệt để nhất. Tuy là nhà bán với giá thấp, ví dụ 500 triệu VNĐ/ căn hộ 45m2, tuy nhiên cư dân vẫn được thụ hưởng các hạ tầng kỹ thuật đầy đủ phục vụ các nhu cầu thiết yếu như trường học liên cấp, bệnh viện, khu mua sắm, vui chơi giải trí. Tuy nhiên, các khu dân cư này chỉ có thể ở ven đô, do chỉ ở đó mới có quỹ đất rộng lớn để triển khai loại dự án 50-500 ha này, mặt khác cũng nhờ chi phí đất còn thấp mới có được giá bán vừa túi tiền đa số người làm công ăn lương là đối tượng cần mua nhà nhất hiện nay.Vô hình trung nhờ làn sóng BĐS thứ hai này mà bàn tay vô hình của thị trường đã xuất hiện môn hóa, công nghiệp hóa ngành xây dựng nhà. Từ nay các nhà phát triển BĐS chỉ lo có đất dự án, sau đó đặt hàng tới các nhà thầu có tên tuổi, mỗi đơn vị này được yêu cầu triển khai đồng thời hàng trăm toà nhà cao tầng theo một số ít mẫu nhà đã được chọn lựa theo phương thức chìa khoá trao tay. Nhà phát triển BĐS sẽ nhận nhà và đưa vào vận hành qua bộ máy chuyên nghiệp của mình. Như vậy khác hẳn về chất với làn sóng BĐS thứ nhất, ở giai đoạn này các nhà thầu lớn này sẽ chịu sức ép cạnh tranh phải tìm ra phương thức xây dựng hợp lý nhất, sử dụng vật liệu xây dựng phù hợp, sơ đồ thiết kế, giải pháp nền móng, quy trình thi công theo hướng công nghiệp hoá mềm dẻo, hiệu quả...để tồn tại và phát triển. Bù lại họ có được khối lượng công việc ổn định trong trung và dài hạn, do đó có điều kiện để đầu tư xây dựng năng lực sản xuất sản phẩm xây dựng theo hướng công nghiệp hoá để tăng năng lực cạnh tranh của mình, và liên tục đổi mới, cải tiến cả kỹ thuật, công nghệ và quản trị tốt hơn. Các nhà thầu giàu năng lực này sẽ liên kết với các nhà tư vấn công nghệ giỏi, hoặc tự mình xây dựng năng lực tư vấn tốt để thực hiện dự án theo phương thức design and build (chìa khóa trao tay), nhằm tăng tính chủ động và cạnh tranh của đơn vị mình. Toàn bộ quá trình nêu trên sẽ diễn ra một cách thuận tự nhiên, không cần hô hào, không cần các chính sách, tiền vốn… gì từ Ngân sách Nhà nước vốn đang eo hẹp. Hiệu quả xã hội của làn sóng BĐS thứ hai là mở ra cơ hội đưa số đông đảo cư dân đô thị có mức thu nhập trung bình cũng được cư trú một cách văn minh trong những khu dân cư tiêu chuẩn trung bình tiên tiến phù hợp thu nhập của họ. Nhờ đó ý thức văn minh của mỗi cư dân từ trẻ lến già khi được sống tại các khu dân cư kiểu VinCity này sẽ dần tốt hơn rất nhiều so với nếu vẫn cư trú tạm bợ trong các căn hộ đi thuê không có hạ tầng. Mặt khác về trật tự an ninh xã hội chắc chắn được cải thiện, tệ nạn xã hội sẽ giảm dần. Lại có thêm rất nhiều công ăn việc làm được tạo ra để cung cấp dịch vụ trong các đô thị mới xuất hiện này...

Nhờ hệ quả của làn sóng BĐS thứ 2 này mà ngành công nghiệp xây dựng sẽ hình thành và phát triển lành mạnh ở Việt Nam, các cơ quan Bộ XD và các Sở XD không cần lấn sang lo việc của doanh nghiệp xây dựng, mà chỉ tập trung làm tốt chức năng quản lý nhà nước, biên chế giảm, cán bộ chuyên sâu có năng lực sẽ sử dụng IT làm tăng năng suất lao động...Lúc này cơ hội cho Thủ đô cất cánh sẽ xuất hiện, song để nắm bắt và tận dụng cơ hội này rất cần sự nhận thức sớm vai trò quản lý của Nhà nước cấp đô thị để chủ động chuẩn bị các điều kiện pháp lý và quản trị đón trước sự khởi động làn sóng BĐS thứ 3, là làn sóng mạnh mẽ nhất, hiệu quả kinh tế xã hội và chỉnh trang đô thị mãnh liệt nhất. Chính quyền Hà Nội chỉ cần chọn một khu vực nội thành có hạ tầng kỹ thuật yếu kém nhất, tệ nạn nhiều để giải toả bằng cách đền bù tiền một cách thoả đáng nhất cho cư dân tại đó di chuyển đi nơi khác, sau đó trên diện tích 10-20.000 m2 đó sẽ tiến hành theo cách mà VinCity tiến hành:

Đầu tư hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, có đủ giao thông tĩnh, cấp thoát nước khu vực, sẵn sàng kết nối với các khu liền kề...xây nhà cao tầng theo đúng quy hoạch. Nhờ năng lực công nghiệp xây dựng đã hình thành từ làn sóng BĐS thứ 2, nên việc xây dựng này sẽ rất nhanh, trong vòng 12-18 tháng như ta vẫn thấy Vinhome thực hiện, thậm chí còn nhanh hơn vì phát huy sức mạnh của nền công nghiệp xây dựng hiện đại đã hình thành. Bước tiếp theo là đưa cư dân từ các khu vực lân cận chuyển sang sinh sống tại khu vực vừa xây xong, cuộc giải toả mặt bằng này sẽ êm dịu vì họ được thành phố cấp cho diện tích ít nhất tương đương diện tích đang sở hữu/ sử dụng mà không phải thay đổi các thói quen, các trường học, bệnh viện, thậm chí bạn bè hàng xóm cũ...

Trên diện tích mới được giải toả sẽ tiếp tục triển khai xây dựng đồng bộ hạ tầng và nhà ở các các khu dân cư tiếp theo và tiếp tục cuốn chiếu như vậy, cũng có thể sau dự án đầu sẽ rút kinh nghiệm và triển khai nhiều điểm đồng thời ở các khu nội đô lụp xụp hiện nay.

Đề xuất với Lãnh đạo Tp. Hà Nội.

Do trung bình các nhà dân hiện được xây dựng chỉ có độ cao 2-3 tầng, nên khi triển khai theo làn sóng BĐS thứ 3 sẽ thay các nhà thấp tầng này bằng các toà nhà cao 30-35 tầng, dù với mật độ chỉ 25- 30%, nhằm để dành diện tích đất đáng kể cho giao thông, cho vườn hoa, cây xanh, sân chơi cho người già, trẻ em, thì diện tích sàn có được vẫn còn rất lớn. Sau khi bố trí tái định cư tại chỗ cho cư dân đã giao nhà cửa cho nhà nước, diện tích sàn còn lại để đưa vào kinh doanh với giá hợp lý nhằm thu lại nguồn tài chính chính quyền đô thị đã đầu tư ban đầu vẫn rất lớn. Ta xem ví dụ cụ thể sau: Giả sử Thành phố bỏ ra 800 tỷ đồng để đền bù thoả đáng cho giải phóng một diện tích đất sạch nội đô, ưu tiên chọn khu vực dân cư nghèo hạ tầng, nhiều tệ nạn cần xoá bỏ (ví dụ khu vực Ngõ Chợ Khâm Thiên, Quận Đống Đa) với diện tích khoảng 20.000 m2. Như dưới đây: Khu vực Phường Quan Thổ Quận Đống Đa rất thiếu hạ tầng kỹ thuật. Tạm tính diện tích đường chiếm 20% không cần đền bù, diện tích có nhà đất phải đền bù sẽ khoảng 16.000 m2 ( A), vậy giá đền bù trung bình là 50 triệu/m2. Mức rất cao cho khu đất không có hạ tầng, ngõ ngách sâu, hẹp…Sau đó trên khu đất 20.000 m2 này quy hoạch hạ tầng đầy đủ có kết nối chung và tiến hành xây dựng nhà cao tầng với tỷ lệ 30% diện tích, tức là 6000m2. Với chiều cao xây dựng là 30-35 tầng sẽ có được 192.000 m2 sàn. Phải dành 16.000 m2 sàn (A) để bố trí tái định cư với diện tích tương đương cho những người tiếp tục giao đất của mình để phát triển Thủ đô theo quy hoạch, thì thành phố vẫn dôi ra được 170.000 m2 sàn, diện tích này được bán với giá ví dụ 25 triệu VNĐ/m2, chỉ tính 80% là sàn sản phẩm thương mại, sẽ thu được là: 170.000 m2 x 80% x 25 triệu= 3.400 tỷ VNĐ. Với số thu này, giảm trừ số tiền cần trả lại 800 tỷ đã bỏ ra ban đầu để trưng mua nhà dân, vẫn còn 2.600 tỷ VNĐ, quy ra trên 192.000 m2 sàn xây dựng, đơn giá sẽ là 13,5 triệu/m2. Với mức giá này Thành phố dư năng lực tài chính để đặt hàng các doanh nghiệp đã thành công ở làn sóng BĐS thứ 2 như nêu trên để xây dựng các chung cư và cả hạ tầng đầy đủ để sau 18 tháng bàn giao nhà cho Thành phố đưa dân cư sinh sống liền kề đó sang tái định cư tại chỗ một cách văn minh và khả thi về kinh tế, kỹ thuật, xã hội. Điều mấu chốt ở đây là tiến hành cơ chế ĐẶT HÀNG CẠNH TRANH chứ không được chỉ định thầu...vì sẽ làm biến dạng và hỏng kế hoạch lớn lao sống còn này của Hà Nội./.

Tác giả bài viết ThS. Đỗ Đức Thắng

Nguyên Phó Chủ tịch-tham gia sáng lập Hiệp hội Những người Lao động Sáng tạo Việt Nam